Новые-старые логистические тенеденции

В 2007 г. в Московском регионе в эксплуатацию было введено чуть больше половины от заявленных девелоперами складских площадей (1,14 млн из 2 млн кв. м). Планы на текущий год (1,2 млн кв. м) также не будут выполнены на 100%, не сомневаются опрошенные «Ведомостями» эксперты.

По самым оптимистичным прогнозам, рынок пополнится на 50%, пессимисты говорят о 10%.  И это в условиях существующего неудовлетворенного спроса на уровне 1,5 млн кв.м. Отказ от реализации ряда проектов объясняется трудностями с получением финансирования, возникшими у девелоперов в результате кризиса ликвидности.

Московские девелоперы ищут другие площадки для приложения сил. Ряд крупных компаний («Евразия Логистик», «РосЕвроДевелопмент», «Международное логистическое партнерство», Megalogix) развивают перспективные планы освоения регионов. Сетевые проекты опрошенные «Ведомостями» аналитики называют основной тенденцией современного складского рынка.

Кроме сетевых федеральных девелоперов в российских городах складами занимаются и местные игроки. Некоторые замахнулись на весьма масштабные проекты. Много заявлений, но исходя из практики около 60% из них так заявлениями и остаются.

В лучшем случае, по его словам, люди на местах останавливаются на так называемом ленд-девелопменте. То есть переводят землю из сельхозназначения в земли промышленности, подводят коммуникации, анонсируют строительство крупного склада… а потом понимают, что не могут ничего построить (из-за недостатка финансирования, опыта и т. д.), и продают участок. За время, пока идет процесс, земля успевает подорожать на порядок, так что эти девелоперы еще и могут заработать.

Если же складской проект все-таки удается реализовать, не факт, что он окажется удачным. Проблема в том, что потребности местных рынков складские операторы изучают, не анализируя реальные грузопотоки, а приблизительно оценивая, сколько потенциальных клиентов они могут получить.

Основными потребителями складских услуг традиционно являются торговые компании и логистические операторы. Обычно они идут в связке. Число логистических компаний, становящихся арендаторами, а потом сдающих складские площади в субаренду, постоянно растет.

Логистические компании обычно работают с клиентами по следующей схеме: заключается договор на месяц, затем отслеживается, что происходит с товаром. Расценки рыночные, т. е. о том, сколько платить, стороны договариваются индивидуально.

Ставки на складские помещения класса А в регионах уже соответствуют московским,  и составляют в среднем $120-140 за 1 кв. м в год. Плюс операционные расходы – в среднем $30-40 за 1 кв. м в год. В подавляющем большинстве регионов практически нет необходимой инфраструктуры: девелоперу приходится брать на себя не только покупку участка и возведение складской коробки, но и подведение коммуникаций, строительство развязок, расширение дорог, каких-то канализационных систем и т. д.

В Московском регионе,, в 2005 г. себестоимость строительства 1 кв. м склада составляла $650, а ставки аренды – $115, соответственно, девелопер мог окупить проект за 5,7 года. В 2007 г., несмотря на повышение ставок до $130, срок окупаемости также увеличился – до 7,3 года, так как строительство 1 кв. м обходилось уже в $950. С начала 2008 г. себестоимость возведения складских коробок равна уже $1100-1200 за 1 кв. м.

Высокая стоимость земли, рост себестоимости строительства и другие обременения сейчас таковы, что рентабельным является только возведение высококлассных складов. Например, в Московском регионе более 0,9 млн из введенных 1,2 млн кв. м в 2007 г. терминалов относится к классу А. По информации аналитиков Knight Frank, за прошлый год 1 га земли промышленного назначения в 30-километровой зоне от МКАД подорожал на 20-40%.

InfraNews